各区属企业：

为进一步统筹我区区属国企存量土地资源盘活利用，优化国有企业资产配置，不断提升企业不动产使用效益，现将《关于区属企业不动产管理提质增效的工作方案》印发给你们，请认真推进落实。

上海市嘉定区国有资产监督管理委员会

上海市嘉定区集体资产监督管理委员会

                   2024年1月10日

关于区属企业不动产管理提质增效
的工作方案

为进一步加强我区区属企业不动产运营管理，提高国有资产经营效益，促进国有资产保值增值，根据《区属国企存量土地资源盘活利用行动方案（2023年—2025年）》《嘉定区产业用地综合绩效评估和分类处置工作方案》《嘉定区区属企业不动产租赁管理办法》等文件，制定本工作方案。

一、工作目标

针对各区属企业在不动产经营管理中存在的资产质量不高，影响效益提升；政策因素受限，利用效率不高；历史原因影响，租赁效益偏低等问题。立足我区国资、国企改革和转型发展，进一步统筹国企存量土地资源盘活利用，优化国有企业资产配置，不断提升企业不动产使用效益，更好支撑和保障经济社会持续健康发展。

二、指导思想

推动区属企业存量土地资源盘活。加强“四个一批”实施路径的统筹联动，不断完善土地储备、城市更新、存量保留、减量化挂钩实施的政策机制，推动区属国企实施存量土地更新盘活工作。

强化区属企业土地资源要素保障。通过定期系统开展产业用地综合绩效评估，形成国有、集体企业低效产业用地提质、转型、减量、更新、收储等联动统筹的处置路径。

提升企业不动产租赁效益。不动产出租应当遵循“公平、公开、公正”和市场化规范运作的原则，招租行为必须实行信息公开、价格公开，择优选取承租人，提升不动产租赁效益。

三、工作举措

（一）厘清企业不动产现实状况

各相关企业根据实际情况，开展不动产情况排查。

1.土地资源。以市规资局和自然资源局下发的国土空间资源“一张图”的用地批文、不动产登记和土地利用现状数据为基础，摸清涵盖地块登记、现状、规划、运营状况等信息的区属国企存量土地资源，完成区属企业存量土地资源盘活利用方案。（完成时间：2024年2月）

2.物业资源。区属企业对所拥有、管理、使用的房屋、构筑物及其附属设施等，按照升级后公有物业监管平台的填报要求，重点聚焦因各种原因造成的统计数据不精准，统计数据缺失，漏报瞒报物业等方面，各企业要做到对物业状况底数清、情况明。（完成时间：2024年2月）

（二）成立企业不动产提质增效工作专班

为了有效推进区属企业不动产管理提质增效工作的开展，区国资委牵头相关企业及业务科室，成立区属企业不动产管理提质增效工作专班，工作专班负责指导、协调、督促、监管企业提质增效相关工作，确保各项工作有序、平稳、高效推进。各区属企业也应根据自身不动产状况及管理难度，成立企业工作专班，有效推进工作开展。（完成时间：2024年1月）

（三）推进企业存量土地盘活利用

区属企业应综合企业转型发展需求、地块利用状况、规划实施和区域发展等因素，按照统筹联动的工作要求，开展多维度分析评价工作，并与各镇专项工作组进行工作对接，形成阶段性的盘活方案。

区国资委指导各区属企业，按照“四个一批”的实施路径，推动形成联动统筹的盘活方案，持续推进盘活方案中明确的土地储备、城市更新、减量化等项目的实施，并构建常态化的工作机制。

（四）开展产业用地综合绩效评估和分类处置

以本区行政区域内工业用地、仓储用地、研发用地三类产业用地为评估范围，以用地企业为评估对象，基于体现用地企业主体基础表现、综合效率、治理导向的产业用地综合绩效评估指标体系，通过先直接判定类别、再基于综合评分排序分类的方式确定A（支持鼓励类）、B（保留提升类）、C（观察整改类）、D（整治退出类）四类产业用地绩效。形成嘉定区产业用地空间资源“一张图”，同步集成规划资源基础信息。

（五）完善企业不动产租赁管理制度

     结合近年来在企业不动产出租管理方面，特别是在企业出租物业提质增效方面产生的问题，对《嘉定区区属企业公有物业出租管理办法》（嘉国资委〔2017〕10号）及《嘉定区区属企业公有物业统一招租平台实施细则》进行修订，修订重点聚焦租金价格、租赁时限、租赁流程、特殊事项审批等方面，力求进一步完善和加强企业不动产租赁管理，促进不动产出租提质增效。（完成时间：2024年2月）

（六）分类提升企业不动产出租效能

1.闲置不动产。一方面通过物业合理转让、项目合作开发等模式，对闲置不动产进行盘活，提升效能。另一方面通过区属企业与企业之间、企业与街镇之间、企业与机关事业单位之间资产的使用置换，用途调整来加以有效利用。

2.长租期不动产。对租赁期限期超过10年的不动产，企业应结合合同进行梳理、论证及评估，可通过采取适当补偿提前终止出租协议的方式，提升出租效益。对租赁期限超20年的不动产，根据《中华人民共和国民法典》的规定，通过协商、诉讼等方式及时解除合同，再进行公开挂牌招租。

3.低租金不动产。针对因房屋老旧造成的低租金情况，相关企业应在房管部门允许的前提下对老旧房屋进行整修改造，合理规划利用，消除安全隐患。针对因历史原因造成的低租金情况，各企业邀请专业评估机构或通过企业内部的评审机制综合评价其合理性，综合考量合同约定，采用适当举措提升出租效益。针对因转租环节较多造成的低租金情况，各企业应全面摸排不动产出租中存在的转租现象，综合评估转租环节对租金的影响程度，尽可能压缩转租层级。

（七）升级企业不动产监管平台功能

    将企业不动产的监管统一纳入嘉定区国有资产监督管理平台，进一步升级、优化监管平台功能。主要加强六个方面的工作：一是全面更新不动产基础数据，确保实现平台对区属企业不动产监管全覆盖。二是对租赁的原始凭证进行收集，向平台上传产证复印件、租赁合同复印件、概貌照片等电子凭证，便于监督查证。三是对企业租金的收缴状况进行平台预警，提醒企业及时收缴。四是对因招商引资，业态需要、租赁单位大成本投入改造等特殊情况造成的免租期、低租金、长租期等优惠情况采用分级审批，杜绝暗箱操作。五是聚焦企业不动产是否按要求进行公开挂牌，要求企业填报挂牌编号并向平台上传租赁凭证等文件，确保招租行为公开透明。六是探索建立平台租金严重偏离基准价格的预警机制，确保国有资产的保值增值。（完成时间：2024年6月）