各区属企业：

为进一步规范和加强我区区属企业不动产租赁管理，现将《嘉定区区属企业不动产租赁管理办法（2024版）》印发给你们，请遵照执行。

上海市嘉定区国有资产监督管理委员会

上海市嘉定区集体资产监督管理委员会

                    2024年1月10日

嘉定区区属企业不动产租赁管理办法（2024版）

第一条  为规范和加强我区区属企业不动产租赁管理，提高国有资产运营效益，促进国有资产保值增值，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《企业国有资产交易监督管理办法》《关于印发上海市国资委关于进一步完善市国资委监管企业不动产租赁管理工作的实施意见的通知》等有关法律法规，制定本办法。

第二条  本办法适用于区属国有、集体及国有、集体控股、实际控制企业（以下简称区属企业）的不动产出租行为。

第三条  本办法所称的不动产，是指区属企业所拥有、管理、使用的土地、房屋、构筑物及其附属设施等。

本办法所称的不动产租赁是指区属企业将其不动产部分或全部出租给自然人、法人或其他组织使用，并向承租人收取租金的行为。

第四条  区属企业的不动产出租实行规范化管理，由上海市嘉定区国有资产监督管理委员会（以下简称“区国资委”）、上海市嘉定区集体资产监督管理委员会（以下简称“区集资委”）负责监管。

第五条  区国资委、集资委按照资产监管职能，加强对区属企业不动产租赁管理工作的指导，依法行使监督职能，综合运用审计、专项检查、考核等方式加大监督力度，强化对违规行为的责任追究。

区属企业是不动产租赁的实施主体，负责建立健全本企业及各级子公司的租赁管理组织，制定本企业不动产租赁管理制度，明确管理责任、管理权限及工作流程；负责规范管理本企业不动产的租赁行为；负责监管所属各级子公司的不动产租赁管理行为。区属企业应通过定期或不定期开展专项检查的方式，对本管理办法和企业内部不动产租赁管理制度的贯彻落实情况进行监督检查。

第六条  区国资委、集资委委托上海嘉耘资产管理有限公司（以下简称“嘉耘公司”）负责实施不动产招租平台的运营工作，嘉耘公司根据平台运行情况及时修订及完善平台实施细则并报国资委同意后实施。

第七条  不动产出租应当遵循“公平、公开、公正”和市场化规范运作的原则，招租行为必须实行信息公开、价格公开。

第八条  区属企业要充分运用信息化手段加强不动产租赁管理，建立不动产台账，梳理并完善不动产登记信息，准确及时录入国有企业综合信息管理系统并进行动态跟踪管理。

第九条  区属企业应在招租前结合主业发展规划和不动产实际情况，综合“招商引资”和“租税联动”等因素，制定合理的招租方案，方案内容包括但不限于拟出租不动产的基本情况（如现状、地点、建筑面积、规划用途、产权归属等）、出租用途、业态控制条件、出税预期、出租期限、承租条件、租金底价及确定依据、招租方式、租金增减幅度、租金收付方式、承租方资格条件等内容，但承租方资格条件设置不应违反公平竞争原则。

第十条  企业不动产出租事项应纳入本级或上级企业内部决策程序，区属一级企业应制定相应制度，明确不动产租赁行为的决策主体、决策权限和决策责任，坚持科学民主决策。

第十一条  区属企业不动产招租行为（除附件一所列情形），应通过公开竞争择优确定，提高区属企业资产的利用效率。

第十二条  采用公开挂牌招租的不动产应按照《嘉定区区属企业不动产统一招租平台实施细则》（详见附件二）统一实施。

第十三条  采用不公开挂牌招租的不动产（附件一所列情形），经区属一级企业内部决策或区国资委、集资委主任办公会审议同意后，由不动产产权单位向嘉耘公司申请备案。

第十四条  不动产租赁合同期限原则上不超过五年，承租方对承租物业有较大投入且符合区域产业发展方向、对地方有较大税收贡献及其他特殊情况的，由区属一级企业书面申请，经区国资委、集资委主任办公会审议同意后，在确保有租金递增约定的前提下租期最长可延长至十年。

第十五条  不动产出租的挂牌价格以区属企业内部评审机构提供的市场估价、询价的依据或第三方社会中介机构出具的评估报告为参考，经区属企业内部决策认定后的价格作为定价依据。采用备案制招租的不动产，对租金的确定按照本条执行。

第十六条  区属企业在挂牌招租时，可根据招租不动产的实际情况，由企业自行决定给予承租人不超过三个月的装修免租期，装修免租期应在挂牌招租时予以公开。延长装修免租期需由区属一级企业书面申请，经区国资委、集资委主任办公会审议同意后，可延长至最多六个月。

第十七条  出租、承租双方须签订符合国家有关法律、法规所规定的租赁合同，合同应使用嘉耘公司提供的统一文本，并按照有关规定签订安全责任书。

第十八条  在合同存续期间，承租方征得出租方同意，可以将租赁合同合法转让给第三方，原合同条款内容不得变更。

第十九条  考虑到市场经济环境的变化，为做好亲商稳商工作，如遇承租方因经营困难或其他特殊原因，需对合同核心条款（包括但不限于出租面积、租金金额、出租期限等）进行变更，由区属一级企业内部决策后，报区国资委、集资委主任办公会审议同意后方可变更。

第二十条  区属企业应建立租金催收制度和预警机制，按照合同约定按时、足额收取租金，对于租金拖欠行为，应当及时采取有效措施进行追缴。

第二十一条  出租不动产严禁无序转租。因企业发展需要、不动产特性等特殊情况确需转租的，应纳入区属一级企业内部决策程序，并明确出租人、转租人主体责任，包括但不限于安全生产责任和租后管理等。同时须在租赁合同中事先约定，未事先约定的，需原决策机构审议通过后方可转租。

第二十二条 区属企业应当建立安全管理责任体系，并定期实勘不动产出租现场，确保承租方不存在违反租赁合同的行为，督促承租方做好安全生产相关工作，确保不动产日常使用安全（包括但不限于消防安全及建筑质量安全）。

第二十三条  区属企业因历史原因造成不动产权证不齐，或因特殊原因导致无权证但实际占用并获取收益的不动产，应及时进行确权补证。在招租前应确保不动产日常使用安全，同时承诺收益归属无争议。

第二十四条  违反本办法规定的，由有关部门依纪依法追究相关人员的责任,构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十五条  市属直管公房（居住用房）的租赁管理按照市有关部门的相关规定执行。

第二十六条  纳入保障性租赁住房、公租房、人才公寓、员工宿舍等用于个人居住用途的的住宅及租赁住宅，住宅小区配套的车库等地下空间暂不适用本办法。

第二十七条  本办法由区国资委、区集资委负责解释。

第二十八条  本办法自2024年3月1日起施行，原《嘉定区区属企业公有物业出租管理办法》（嘉国资委〔2017〕10号）同时废止。

    附件：1.《区属企业不动产租赁业务中可不公开招租的情形》

          2.《嘉定区区属企业不动产招租平台实施细则（2024  版）》

附件1:

区属企业不动产租赁业务中

可不公开招租的情形

1.国资系统内部企业、同一区属企业与其各级子公司或同一区属企业所属各级子公司之间出租不动产的；

2.各级党政机关、事业单位以及在民政部门登记的非营利性社会组织承租并实际使用的（禁止转租）；

3.涉及国家、市、区政府支持在本区落地的产业项目，相关文件明确需租用不动产的，或按照相关政策明确属于租投、租税联动的产业园区；

4.租赁期限不超过六个月的短期资产租赁（区属企业不得以拆分租赁期限、连续短租等方式规避公开招租）；

5.已纳入政府征收、收储范围的续租（租赁期限不超过一年）；

6.列入区属企业更新项目范围的短期续租或其他因历史原因造成的，尚在清退过程中的过渡性续租（租赁期限不超过一年）；

7.在百货商场以及农贸市场等场所内开展专业零售及批发业务涉及出租，区属企业自行制定出租规则的；

8.为区属企业及各级子公司主责主业提供配套服务的供应商、经销商因开展配套服务承租区属企业或各级子公司不动产的；

9.承租方为本区街镇政府及下属机构和镇、村两级农村集体经济组织及下属农村集体企业的；

10.各区属企业为解决信访维稳和特定历史遗留问题涉及不动产招租的（经区国资委、区集资委认定）；

11.其他特殊情形（不适用于公开招租）的出租，经区国资委、区集资委审议同意的。

附件2：

嘉定区区属企业不动产招租平台

实施细则（2024版）

为进一步规范我区区属企业开展的不动产租赁业务，确保不动产招租平台的顺利运营，维护交易各方的合法权益，根据《嘉定区区属企业不动产租赁管理办法》以及区国资委、区集资委相关工作要求，制定本实施细则。

本实施细则所称不动产招租，是指嘉定区各级区属国有（集体）及国有（集体）控股企业、国有（集体）实际控制企业（以下简称“出租方”）将其所有、受托管理、合作经营或掌握实际控制权的，按法律法规可用于租赁的不动产（以下简称“租赁标的”）通过不动产招租平台（以下简称“招租平台”）部分或全部出租给自然人、法人或其他组织（以下简称“承租方”）使用，并向承租方收取租金的行为。

一、管理部门

区国资委、区集资委负责监管区属企业不动产租赁事宜。

区国资委、区集资委委托上海新嘉商业投资（集团）有限公司下属全资子公司上海嘉耘资产管理有限公司（以下简称“嘉耘公司”）负责嘉定区区属企业不动产招租平台的日常运营工作。

二、提交材料

（一）出租方提交的材料

1.挂牌申请书（含招租条件）；

2.出租方有效资格证明；

3.租赁标的的房地产权证及相关有效权利证明；

4.出租方对相关挂牌要素确认的有效文件；

5.其他嘉耘公司认为需要提交的材料。

（二）意向承租方提交的材料

1.举牌申请书；

2.营业执照、机构代码证、身份证（或法定代表人身份证）等意向承租方的有效资格证明；

3.其他嘉耘公司认为需要提交的材料。

三、核实审查

（一）出租方、意向承租方应当对其所提交材料的真实性、完整性负责。嘉耘公司应当对出租方和意向承租方提供的材料进行核实；材料不符合要求的，应当及时要求对方予以补充或者更换；对于最终提交材料仍不符合要求的，嘉耘公司有权拒绝出租方挂牌或意向承租方举牌。

（二）出租方提供的挂牌内容一般应当包括租赁标的基本情况、租赁期限、出租价格、租赁业态、租赁面积、对意向承租方的条件要求等内容。出租方不得在挂牌期间随意变动挂牌的主要内容和条件，不得擅自停牌或者撤牌，不得提出明显有违公平竞争原则的招租条件。

（三）租赁标的的挂牌价格必须按照《区属企业不动产租赁管理办法》规定，提供对租赁价格确认的有效文件。

（四）出租方一般应在租赁标的合同到期前2个月递交挂牌申请书。

四、非公开挂牌流程

（一）租赁标的符合《嘉定区区属企业不动产租赁管理办法》中相关条款规定的，可向嘉耘公司申请非公开挂牌备案。

（二） 出租方向嘉耘公司申请非公开挂牌备案，并提交相关备案依据。嘉耘公司应当在3个工作日内完成对出租方提交备案内容的审核受理工作，并在嘉耘公司网站www.shjyam.com予以公告。

（三）备案公示的同时，承租方向嘉耘公司支付备案服务费，嘉耘公司向租赁双方开具《租赁凭证》。《租赁凭证》开具之日起10个工作日内，租赁双方签订符合国家法律法规所规定的租赁合同，嘉耘公司提供标准格式合同文本，租赁双方不得随意修改变更格式合同中固定的内容。

五、公开挂牌流程

（一）出租方向嘉耘公司申请公开挂牌，填写《挂牌申请书》等相关材料。嘉耘公司应当在3个工作日内完成对出租方提交材料和挂牌内容的审核受理工作，并出具《挂牌受理通知书》，同时在嘉耘公司网站www.shjyam.com予以挂牌。

（二）挂牌期限自招租平台网站公开发布信息之工作日起算，一般不少于10个工作日。

（三）在挂牌期限内没有征集到意向承租方，如果出租方不变更挂牌内容的，嘉耘公司可以根据出租方《挂牌申请书》中的有关约定，办理延长挂牌期限手续,每次延长挂牌期限不少于5个工作日；如果出租方需变动挂牌内容和条件,则应重新办理挂牌申请手续后再次挂牌,再次挂牌期限不得少于10个工作日，价格下浮幅度不得超过前次挂牌价格的10％。经两次以上挂牌没有征集到承租方，出租价格可继续下浮，但原则上不得低于首次挂牌价格的80%。

（四）挂牌期间对租赁标的存有争议且能提供证明材料的,出租方或利益相关人可以申请停牌，嘉耘公司依据申请并经核实,应当对租赁标的予以停牌。

（五）因不可抗力导致租赁标的产权或者出租方发生重大变化,影响继续履行挂牌内容中相关义务的，或因出租方提供虚假资料信息，挂牌内容严重失实的, 嘉耘公司经核实后应当对租赁标的予以撤牌,同时将《撤牌通知书》送达出租方。

六、举牌流程

租赁标的挂牌期间，符合条件的意向承租方可以向嘉耘公司申请举牌，并填写《举牌申请书》，表达承租意愿，注明承租目的，并向嘉耘公司提交有效证明等。嘉耘公司应当在3个工作日内受理审核，并将符合条件的意向承租方的相关信息登记存档。

（一）嘉耘公司在租赁标的挂牌期满之日起3个工作日内，根据租赁标的的具体情况和符合条件的意向承租方数量，组织实施竞价。

（二）经公开征集只产生一个符合条件的意向承租方，则以挂牌价格为基准，采取协议租赁方式；经公开征集产生两个或两个以上符合条件的意向承租方时，嘉耘公司应根据具体情况和招租信息的发布情况，采用竞价的交易方式确定最终承租方。

（三）在确定承租方后，由出租方或承租方向嘉耘公司支付挂牌服务费。嘉耘公司应对符合租赁程序及要求的租赁双方开具《租赁凭证》，作为签订租赁合同的参考依据。

（四）开具《租赁凭证》之日起10个工作日内，租赁双方签订符合国家法律法规所规定的租赁合同，嘉耘公司提供标准格式合同文本，租赁双方不得随意修改变更格式合同中固定的内容。

（五）意向承租方有以下行为的视为恶意竞价，禁止其以后参与任何租赁标的的举牌：取得承租资格后在10个工作日内未与出租方签订租赁合同的；经租赁标的产权方举证曾与产权方有租赁纠纷或其他危害产权方权益行为的；其他违反《竞价规则》的。

七、组织竞价

（一）有两个或两个以上意向承租方的，嘉耘公司应当组织公开挂牌竞价，并至少于竞价当天前3个工作日通知各意向承租方，意向承租方在竞价前应当向嘉耘公司缴纳竞价保证金（保证金额度按租赁标的挂牌租金的二个月租金金额收取且不低于2万元）。对于存在恶意竞价行为的意向承租方，其缴纳的保证金不予退还，该保证金由嘉耘公司用于平台运营支出。

（二）嘉耘公司负责组织、主持挂牌竞价（竞价采用一次性密封报价的方式），经过挂牌竞价所最终确认的承租方，嘉耘公司应当当场予以确认。

（三）意向承租方有违反相关法律法规、竞价规则或承诺书所列各项义务的，嘉耘公司有权予以阻止，并根据竞价规则及承诺书所列的条款予以处理。因意向承租方违规导致竞价无法开展的，嘉耘公司有权暂停竞价。

（四）对于挂牌竞价的结果，接受社会监督；如对竞价过程或结果存有异议的，均可在竞价结果确认后5个工作日内以书面形式向嘉耘公司申请复核。嘉耘公司认定复核申请所列事项及理由确有依据的，可作出暂停签约并予以复核的决定。复核完毕，认定异议成立的，将依职权作出本次挂牌竞价无效，予以重新竞价的决定；由此造成的全部损失，嘉耘公司将向责任方予以追偿。

八、收费标准

（一）非公开挂牌备案。嘉耘公司按每笔业务500元收取相关服务费，由出租方或承租方支付。

（二）公开挂牌。嘉耘公司按租赁标的性质收取相关服务费：性质为厂房、场地的，按合同月租金的35%收取，最高单笔服务收费20000元，由承租方支付；性质为商业的，按合同月租金的35%收取、最高单笔服务收费5000元，由出租方或承租方支付。

（三）其他特殊事项需要减免费用的，可由租赁标的所属一级企业经内部决策后，报区国资委、集资委主任办公会审议同意。

九、其他事项

（一）租赁标的挂牌纸质材料在挂牌结束后由嘉耘公司返还出租方自行保存。

（二）出租方于租赁合同签订后20个工作日内，将已签订的租赁合同电子文件上传至招租平台，进行合同备案。

附：场内竞价规则

一、上海嘉耘资产管理有限公司（以下简称嘉耘公司）场内竞价活动遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。

二、意向承租方按照规则参加物业竞价，作出报价之行为即视作邀约。表明意向承租人已充分了解物业竞价项目的一切现状（包括缺陷），接受出租人提出的要求，并以自身之行为争取该物业的承租权。

三、参与此次竞价的举牌方法人、或举牌方代理人应在竞价当日携带本人身份证，经核实后方可参与竞价。参与此次竞价的非举牌方法人、或参与举牌的代理人，需在竞价当日提供委托书及身份证原件，经审核后方可参与竞价。

四、本次竞价采取一次性密封报价，报价不得低于物业挂牌底价，且报价价格高于出租方规定的报价上限视为无效报价。意向承租方应当于竞价日当日提交嘉耘公司出具的密封报价单。原则上以书面报价最高者确定为中标人，原租户在同等报价下享有优先承租权。如两个以上非原租户的意向承租方报出的价格均为最高价，则在最高价的基础上进行重新报价，出价最高者为最终承租方，重新报价高于出租方规定的重新报价上限的行为视为无效报价，以此类推。

五、竞价过程中，意向承租方报价后不得撤销。

六、报价价格当场确认结束后，嘉耘公司即开具《物业竞价成交价格确认书》，由承租人当场签署确认。意向承租方拒绝签署确认的，则视作其放弃承租，其递交的保证金不予退还，并追究相应的法律责任。如第一承租人放弃，则确认第二高报价人为最终承租人，依此类推。

七、意向承租方必须遵守场内公共秩序，并遵循合法竞价的原则。不得阻扰、干涉他人竞价，或通过恶意串通以操纵、控制竞价；一经发现，将取消其竞价资格并不予退还其竞价保证金，构成犯罪的，移送司法机关处理。